一個(gè)貧民投資發(fā)家的八大絕招

    老田都是個(gè)普通人，在茫茫人海中絕對(duì)屬于不起眼的一類，而且比起很多上海人，他有著更多的劣勢(shì)，是一位外來的打工者。他甚至還比不上普通的大學(xué)畢業(yè)生，因?yàn)閬砩虾ｊJ蕩時(shí)已經(jīng)40多歲了。但就是這樣一位普通的打工老頭，近10年來卻演繹了一段不平凡的人生經(jīng)歷。老田的投資不能說是完美無缺，比如過于集中在房產(chǎn)上，目前商鋪投資比例不小，未來存在一定的變數(shù)等等。但是從總體來看，作為一個(gè)靠工資收入的投資者，能取得今天這樣的成績(jī)，的確讓許多人感到羨慕。

    比起老田，我們中的大多數(shù)人自身?xiàng)l件都要比他好得多，但在投資理財(cái)方面卻可能要稍遜一籌。今天，記者之所以要把這樣一個(gè)普通人的投資故事呈現(xiàn)在大家面前，就是希望從他身上得到點(diǎn)滴感悟。其中，有8個(gè)關(guān)鍵詞我們不得不做一番認(rèn)真解讀，因?yàn)樗鼈兪抢咸飳?duì)記者道出的核心機(jī)密。

一、強(qiáng)烈欲望

    老田始終有著強(qiáng)烈的欲望，無論身在何處，他都有著一種強(qiáng)烈的沖動(dòng)要去改變自己的一切，而這也成了他日后能夠獲得成功的關(guān)鍵。有人說“窮則思變”，而老田即使找到了相對(duì)比較體面的工作，但卻仍然在不斷地思考著新的變化，而這一點(diǎn)，則在他的投資理財(cái)上得到了充分的體現(xiàn)。一個(gè)人能夠獲得成功，能力自然是一個(gè)重要的方面，更關(guān)鍵的還在于人的欲望。做任何事，首先要看他有沒有強(qiáng)烈的欲望，如果沒有欲望，哪怕他再有能力也不會(huì)去做，而有強(qiáng)烈的欲望，他就會(huì)堅(jiān)持不懈地去做，在“做”的過程中，他的能力也就提高了。老田的欲望來自于最初的“摘帽行動(dòng)”，而在“摘帽”之后，他又把這變成了持久前行的動(dòng)力。而這，正可能是許多普通人所缺乏的。

    （宮闕：欲望可以促使一個(gè)人有強(qiáng)烈的進(jìn)取心，還要加上個(gè)人的恒心和定力，而把投資進(jìn)行得最徹底、表現(xiàn)得最淋漓盡致非老田莫屬。對(duì)于任何一個(gè)人來說，那種改變自己的愿望都是非常重要的，這是成功之源，動(dòng)力之泉，或許很少有人會(huì)取這樣的財(cái)富，但只要有這樣心態(tài)肯定會(huì)成功。）

    二、以租養(yǎng)房

    所謂以租養(yǎng)房，在這里老田把它發(fā)揮的淋漓盡致，他在每次投資買房前，先要給自己上一堂必修課——租金與貸款的換算。他先算一算投資買的房子可能獲得的出租租金，然后計(jì)算每月的還貸額，最后再根據(jù)自己的實(shí)際情況作出買與不買的決定。老田正是研究透了房產(chǎn)的出租回報(bào)率和投資收益率，才敢“先計(jì)后果”地去投資買房。也正是因?yàn)樗昧恕跋扔?jì)后果”，每當(dāng)他有4到5萬元存款的時(shí)候，就敢投資去買房。的確如此，在我們上海人一提及買房就搖頭的1997年，老田就敢用5萬元買了一套20多萬元的房子，除了享受了開發(fā)商無息延期付款外，還使用了為期5年的10萬元貸款。在5年時(shí)間里，他還給銀行的本息不足12萬，房屋出租收入?yún)s有13萬多元。在我們上海人大喊大叫買不起房子的上個(gè)世紀(jì)末，老田就把“以房養(yǎng)房”的投資游戲玩得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)了。

    一個(gè)貧民投資發(fā)家的八大絕招

    三、遞減租金

    這是一個(gè)逆向思維，別人出租房子，每年都要提高租金，老田出租房子，每年都要主動(dòng)減少租金。2000年初，上海的房子滯銷，房客也少。這個(gè)時(shí)候的老田，要把一套房子租給一對(duì)即將結(jié)婚的年輕人。在談租金的時(shí)候，老田說：“你們要是長租，第一年你給1900元，第二年你給1800元，每年遞減100元，依此類推，你想住多久你就住多久?！狈孔釉阶≡奖阋耍靠彤?dāng)然樂意住。

    這對(duì)小夫妻一直住到了小孩三歲才搬家。房客臨搬家的時(shí)候，不解地問他：“你為什么主動(dòng)遞減租金？老田回答說：一般來說，一套房子一年能出租10個(gè)月就不錯(cuò)了，我的房子是滿年滿月出租，一天空擋都沒有。我把租金讓利給房客，我還少了房客搬進(jìn)搬出的麻煩呢。（宮闕：敢想別人不敢想，反向思維，一般打到一個(gè)合適的新租客要20－40天左右的周期。老田，雙雙獲利，可謂雙贏。）”房客聽罷一咋舌：聰明！

     四、居住成本

    這是一個(gè)頗值得大家考慮的問題，老田說：“現(xiàn)在上海的各大媒體都在討論買房和租房哪個(gè)更劃算問題，其實(shí)我在10年前就研究明白了這個(gè)問題?！彼e了這樣一個(gè)例子：如果你有100萬存款而沒有房子住，買房和租房哪個(gè)更劃算？你要想找出確切的答案，首先要明白當(dāng)前的房屋出租回報(bào)率和你的理財(cái)回報(bào)率。如果你想租用一套價(jià)值100萬的房子，目前的年租金大約是3.5萬元左右；如果你把100萬存款進(jìn)行其它投資，其年收益為7％，當(dāng)然你租房租住劃算。如果你的投資回報(bào)率為4％以內(nèi)，你的年租房支出仍然是3.5萬元左右，當(dāng)然還是買房子劃算。老田認(rèn)為許多人不懂得核算居住成本，這其實(shí)是個(gè)人理財(cái)上的一大誤區(qū)。他說：“我之所以前些年自己有房子還去租別人的房子，就是通過核算居住成本的一種個(gè)人理財(cái)行為，這大大降低了當(dāng)時(shí)的資金壓力。”

    年輕人自制力不強(qiáng),這一招很有效,值得借鑒!

    五、強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄

    儲(chǔ)蓄可能人人都懂，但我們上海灘上為什么會(huì)有那么多“月光族”？就是因?yàn)闆]有運(yùn)用強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄法，這是老田的一個(gè)理財(cái)心得。老田說在儲(chǔ)蓄上“花后再存”不如“存后再花”。“花后再存”屬于隨意性儲(chǔ)蓄。這樣的儲(chǔ)蓄結(jié)果是：有了就存，沒有拉倒，存了多年，沒有多少?！按婧笤倩ā睂儆趶?qiáng)迫型儲(chǔ)蓄。這樣的儲(chǔ)蓄結(jié)果是：余額不多，少吃少喝，時(shí)間越長，存款越多。老田在上海打工10年來，每當(dāng)拿到工資后，先讓他妻子把每個(gè)月的計(jì)劃內(nèi)存款存在銀行里，把剩余的款項(xiàng)作為當(dāng)月的開銷費(fèi)用，一兩年之后，家里就會(huì)有了一筆可觀的存款。老田投資買房的款項(xiàng)，大多都是這樣存出來的。

    六、控制消費(fèi)

    七、節(jié)開并舉

    老田說的“節(jié)開并舉法”，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家常說的開源和節(jié)流，他還形象地舉例說：節(jié)流是裝錢的匣子，開源是摟錢的耙子，不怕耙子缺齒，就怕匣子掉底。

    一個(gè)貧民投資發(fā)家的八大絕招

    老田在上海10年多，為自己制定過兩次開源計(jì)劃。第一個(gè)開源計(jì)劃是用五年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)有房有家；他實(shí)現(xiàn)了。第二個(gè)開源計(jì)劃是用五年時(shí)間擁有百萬資產(chǎn)；他做到了。在節(jié)流方面，他妻子開支有賬本，月月有統(tǒng)計(jì)，年年有總結(jié)。老田夫妻的夫唱婦隨，使他家的那兩個(gè)五年計(jì)劃都超額超時(shí)的實(shí)現(xiàn)了。的確，不論是上海人還是外地人，都應(yīng)該懂得開源和節(jié)流的重要性。我們居家過日子，如果匣子有底耙子沒齒，就會(huì)坐吃山空；如果耙子有齒匣子無底，也會(huì)勞而無功。老田的“節(jié)開”哲學(xué)，對(duì)一切創(chuàng)業(yè)者和守業(yè)者來說，都是必須遵守的一個(gè)理財(cái)法則。

    八、感情投資

    感情投資也會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益？能。老田對(duì)此深信不疑。他說一個(gè)外地人進(jìn)上海，一定要學(xué)會(huì)角色轉(zhuǎn)換，只有心扎上海，才能根扎上海；只有接受上海文化，才能融入上海社會(huì)；只有學(xué)會(huì)上海人的精明，才能使自己的財(cái)智更聰明。老田舉了個(gè)例子：他在上海當(dāng)過6年房客，和上海的房東們也打了6年交道。上海房東們那種高高在上的架勢(shì)，總給房客們一種寄人籬下的感覺。老田當(dāng)上房東后，總是千方百計(jì)地和房客們交朋友，出租房里的燈呀、下水管道什么的壞了，他就主動(dòng)去維修；房客們有什么自己解決不了的困難，他也挖空心思地幫助房客去解決。有投資就會(huì)有回報(bào)。每每房客在搬家之前，大都會(huì)主動(dòng)為老田的出租房聯(lián)系下家。如此一來，老田和房客們連各自的中介費(fèi)都省了。你瞧：誰說感情投資沒有回報(bào)？