廣州公積金新政現(xiàn)征求意見 專家稱將抬高貸款門檻

    日前，《廣州住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法》(征求意見稿)及《關(guān)于我市住房公積金貸款有關(guān)問題的通知》(征求意見稿)開始征求意見。根據(jù)上述兩個(gè)文件，其中擬規(guī)定已使用過住房公積金貸款的，將不再予以貸款。這意味著，新政一旦通過，廣州市民買房將只有一次公積金貸款的機(jī)會(huì)。另外，公積金貸款的計(jì)算方法也有所改變，額度縮水近半。對(duì)此，在由廣東電臺(tái)財(cái)經(jīng)廣播、《投資快報(bào)》、騰訊大粵房產(chǎn)合辦的論壇上，房地產(chǎn)知名專家韓世同表示，對(duì)于很多人來說，新政恐怕是抬高了公積金借貸的門檻。

　　主持人(陳偉彬)：兩個(gè)征求意見稿，包括《廣州住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法》(征求意見稿)以及《關(guān)于我市住房公積金貸款有關(guān)問題的通知》(征求意見稿)，在3月21日悄然掛上了官方網(wǎng)站，修改公積金政策的原因是什么？

　　韓世同(資深房地產(chǎn)專家)：因?yàn)楝F(xiàn)在只有9%的人使用了公積金貸款，還有91%的人沒使用，它的理由是保障這91%的人都可以貸到公積金貸款。但現(xiàn)在我們看到的這個(gè)方法，恐怕對(duì)很多人恰巧是抬高了門檻，貸不到，而且貸不足額，還不能貸第二次，這是給那些繳存額比較低和繳存時(shí)間比較短的人設(shè)置了更高的門檻，91%的人有很多人可能會(huì)被擋在外面，或者貸款額度有很大的削減，而且不能再貸。

　　更大的原因是理由在于近期商業(yè)銀行的房貸收緊了，必然大家涌向公積金貸款的路徑，我相信，雖然他們沒有講這個(gè)情況，但是我推測(cè)應(yīng)該是大幅上升的，大幅上升的情況下趕緊采取防火墻的做法攔住，設(shè)置一個(gè)障礙，否則按照這個(gè)勢(shì)頭下去余額不足，這種擔(dān)心也并不是完全沒有必要的。

　　主持人：在4月10日，廣州公積金新政意見征求將結(jié)束，您覺得會(huì)不會(huì)完全按照這個(gè)征求意見稿來實(shí)施？

　　韓世同：我覺得完全按照這個(gè)起草的內(nèi)容，這么大幅度地改動(dòng)，肯定是行不通的。但是方案會(huì)修改成什么樣，就不知道了，可能是稍做一些修改，可能是把里面的計(jì)算公式改了。

　　少部分人的公積金，現(xiàn)在淪為和異化成一種福利待遇了。尤其是收入高的機(jī)構(gòu)，最高月公積金繳存可達(dá)到七八千，很多人的收入都還沒有這么高，公積金就可以繳存這么多，實(shí)際上是一種變相的福利補(bǔ)貼，非現(xiàn)金收入。這個(gè)制度本身就不是完全合理的，對(duì)于一些虧損機(jī)構(gòu)和民營(yíng)企業(yè)，基本上是沒有可能收繳的，如果企業(yè)幫助職工繳存了這個(gè)，企業(yè)開銷就太大了，難以發(fā)展下去。有一些可能就是象征性的交一點(diǎn)點(diǎn)，這個(gè)制度并不是很均等的，每個(gè)人都應(yīng)該享受到普惠制度。

　　主持人：廣州公積金新政如果實(shí)施，將對(duì)購房者產(chǎn)生什么影響？特別是一些外地客以及改善型需求？

　　韓世同：有一個(gè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在一次性付款已經(jīng)達(dá)到了17%-18%，還有30%多是商業(yè)貸款，另外50%左右，有一部分全部用公積金貸款，有一部分用組合貸。這樣來看，公積金貸款目前占了差不多5成，如果這部分人有一半受到影響，等于整個(gè)市場(chǎng)二三成人受到影響，這個(gè)影響不可能不大，會(huì)造成比較大的沖擊。本來對(duì)外來購房者，按道理穗六條是限制的，外來購房如果不是購房主力的話，不會(huì)造成很大影響，但現(xiàn)在由于外來購房者已經(jīng)變成了主力，公積金貸款也已經(jīng)變成主要的構(gòu)成部分了，因?yàn)樯虡I(yè)貸款限制了，這個(gè)影響必然會(huì)更大，會(huì)大到什么程度，這個(gè)看不太清楚，如果完全執(zhí)行的話，我覺得肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成很大的影響。

　　主持人：廣州公積金新政實(shí)施對(duì)開發(fā)商會(huì)不會(huì)產(chǎn)生什么影響？如果真有影響的話，到底是影響在哪些方面？另外，對(duì)于廣州樓市的價(jià)格和成交將會(huì)產(chǎn)生什么影響？

　　韓世同：現(xiàn)在購房的情況，我們看到，一次性付款好象在增多，但是實(shí)際上有多少人可以一次性付款？尤其是剛需，剛需大多數(shù)都是無效需求，就算有一部分是有效需求，也必須得依賴貸款，不是公積金貸款，就是商業(yè)貸款。商業(yè)貸款又受阻，公積金貸款又貸不著，必然造成一部分人不是想不想買的問題，而是能不能買的問題。這樣的話，開發(fā)商的資金鏈，現(xiàn)在其實(shí)有一些吃緊了。

　　我們看到最近杭州大幅降價(jià)，這是資金鏈吃緊。廣州也有不少樓盤打折促銷，低價(jià)銷售，都有資金緊張的跡象，銷售回款又不行，開發(fā)貸等各方面又吃緊，最終不僅僅會(huì)影響到開發(fā)商，甚至銀行、金融體系的安危都有可能受到影響。

　　目前看起來，3月份雖然有價(jià)格上揚(yáng)的趨勢(shì)，應(yīng)該是開閘的原因造成的，原來是不讓作網(wǎng)簽登記的，就是很多中心城區(qū)的成交。3月份開發(fā)商已經(jīng)開始進(jìn)行以價(jià)換量的促銷，真實(shí)的降價(jià)會(huì)帶來表面均價(jià)上揚(yáng)，因?yàn)橹行某菂^(qū)樓盤一成交，價(jià)格比郊區(qū)高幾倍，均價(jià)三四萬，郊區(qū)才一萬左右，樓盤實(shí)際上可能是在降價(jià)促銷，但帶來表面上的均價(jià)會(huì)上揚(yáng)。